沈阳法拍房的七个风险和弊端

2021-01-04

沈阳法拍房的七个风险和弊端


  如今线上拍卖非常便利,越来越多人也非常接受这种方式买房。沈阳法拍房毕竟是由纠纷引起,还是需要大家在参拍前做好充分的调研。立德法拍根据经手过的上千个参拍案例来总结出相关经验,整理了沈阳法拍房捡漏与避“坑”指南,供大家参考。

  沈阳法拍房常见的那些“坑”


  ✦ 第一坑:房屋被租赁


  一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种:


  ①无效租赁,但被执行人及案外人极度不配合;


  ②长期抵债的租赁;


  ③真实租赁;


  ④原本无租约,却突然冒出租约。


  ✦ 第二坑:房屋无法交付


  经常关注拍卖公告的朋友们会发现,法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上,标的是个什么情况,只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。


  有小伙伴会问为什么会发生这种情况?可能绝大部分人都不知道,房子从开始张贴拍卖执行裁定,到正式上拍到大家能在网上看到,快的会有3-6个月, 慢的会有一年的时间,这中间可能发生的变化太大了。


  ✦ 第三坑:有人占用


  如果标的被占用,且占用人极不配合,那么房屋交付就会有一定的风险,甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。


  基本上分为三类:


  ①被执行人占用②债权人占用③案外人占用


  在我们处理有人占用的房屋时,也要依据占用人身份的差异,来适当调整解决方式。


  ✦ 第四坑:高额税费未事前评估


  高额税费的构成因素主要来源于:房产类型、产权、所有权。


  1. 产权归属于公司


  这种房子看似起拍价格很低,实际上有很高额的税费,这样的房子拍下就得不偿失了。其中,继承、赠予也是会有高额的税费的。


  2. 合同房


  合同房在公告一般是会写上:“已预售登记,合同备案号xxxx”,这样的房子是需要二次过户的,也就意味着买受人需要多交一份契税。


  3. 土地为划拨性质


  该类型的房子还不能保证过户问题,能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。


  ✦ 第五坑:潜在欠费风险


  前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,这样的风险防不胜防,一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。


  ✦ 第六坑:贷款风险


  ①银行不能按时贷款


  ②客户预审与拍中后征信发生重大变化


  ③贷款成数远不及预期


  ④贷款材料来不及准备


  ✦ 第七坑:流程中业务操作出错


  法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等,像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等,心里烦躁不说还无可奈何。


  也会存在法官业务不熟悉,协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况,这些文件包含的内容多,特别是数字之类的,非常容易出错。


  关于避坑捡漏的建议


  怎么完美避坑呢?那就是在拍房前一定要做好尽调。